第一太平戴維斯2019年長沙上半年市場回顧與下半年度展望

近日,第一太平戴維斯長沙公司舉行2019半年度房地產市場回顧與展望媒體分享會。會上,長沙公司總經理胡博飛與諸位媒體就近期業內的熱點話題展開深度探討。

城市概覽

- 宏觀經濟 2018年,長沙宏觀經濟持續增長,增速超過國家整體水平,尤其進出口總額及固定資產投資總額增幅顯著,同比增長分別為36.8%及11.5%;外商投資積極,2018年,長沙實際利用外資金額高達57.8億美元,同比增長10%,城市整體經濟發展迅猛。

- 城區聯動 國務院《長江中游城市群發展規劃》進一步強化武漢、長沙、南昌的中心城市地位,依托沿江、滬昆和京廣、京九、二七等重點軸線,形成多中心、網路化發展格局,促進省際毗鄰城市合作發展。

湖南湘江新區戰略定位為“三區一高地”。功能分區,“兩走廊、五基地”。新區內涵蓋望城、岳麓、寧鄉三大國家級經濟技術開發區。

- 基建網絡 長沙基礎設施建設亦有長足發展。黃花國際機場2018年旅客吞吐量達2,527萬人次,入榜全國機場旅客吞吐量前20名。軌道交通也在拓展,根據長沙市軌道交通建設規劃(2016-2022年):至2022年建成線網總規模約264km。高鐵網絡半徑也在不斷拓寬,以長沙為中心點,搭建“5小時生活圈”高速鐵路網,輻射至華東、華南、華西、華北各大重要樞紐。

長沙甲級寫字樓市場

- 2019年上半年度,長沙甲級寫字樓市場新增供應36,000平方米,環比下跌93%;凈吸納量12,000平方米,環比下跌40%;空置率為38.2%,環比微幅上升1.0個百分點;租金為104.4元/平方米/月,環比下跌2.2%;成交總面積為7,260,000平方米,環比下跌4.48%;成交均價為10,050元/平方米,環比上漲5.12%。

- 上半年度寫字樓市場受經濟增長穩中趨緩、共享辦公降溫等疊加原因,上半年凈吸納量走弱,但從新增供應量來看,一線城市上海仍較為活躍,上半年新增寫字樓超44.4萬方。

- 從行業來看,傳統金融、信息技術、第三方辦公服務運營及房地產建筑行業為主要需求來源,前四位行業租賃需求上半年去化貢獻率近七成;從資本來源來看,內資企業仍是市場主導。從租賃形式分析,2019年上半年,現有保險類企業積極擴租。企業擴租新增租賃需求的去化貢獻率達30%;其次,升級搬遷的需求仍維持去年的活躍態勢,占新增需求的32%。

展望

- 租金企穩,新增供應保持市場活躍度:辦公存量高壓下,寫字樓空置率有所上升,租金漲勢動力不足,未來半年將會在小幅波動中維持平穩態勢。在全球經濟釋放新動能的影響下,預計下半年辦公市場仍有新增面積,市場趨于活躍。

- 第三產業發展有利于釋放穩定辦公需求:相較于2018年的強勢供應,今年長沙甲級寫字樓市場的新增供應暫時回落,市場將迎來消化存量的好時機。長沙的第三產業持續保持高增長,將釋放穩定的辦公需求,預計未來甲級寫字樓市場空置率和租金水平波動將維持在合理區間。

- 寫字樓科技化:科技創新不斷更新建筑的運作方式,也重新考量建筑表現力,改變人們的生活、工作狀態。當科技不斷應用于寫字樓,也將把寫字樓管理提升至新高度,整體運行更為高效、安全、純粹。身處其中的人們逐漸接納全新的工作方式,未來發展也必將與寫字樓緊密相連。

長沙零售物業市場

- 2019年上半年度,長沙零售物業新增供應(含百貨)75,000平方米,環比下跌51%;凈吸納量(含百貨)140,000平方米,環比下跌58%;購物中心空置率6.2%,環比?跌0.3個百分點購物中心首層平均租金約為300元/?方米/月。2019年上半年新增商業用地147萬方,同比上漲13.9%,高于近三年同期;成交量價雙雙下滑,均低于去年同期,長沙縣成為商業用地成交的主力區域,商業用地呈向遠郊擴容趨勢。

- 回顧2019年上半年,零售商業市場供求環比下滑,新增供應主力集中在雨花區。成交持續低位,上半年月均銷3.5萬方左右,受前期新增供應及存量影響,當前雨花區和岳麓區市場貨源充足,為主力成交區域。

- 從需求端上看,長沙上半年零售物業市場的租賃活動依然受零售品牌和餐飲品牌驅動。就品牌細化而言,更具個性化、潮流的設計師品牌在地標性物業積極布局首店,具有人氣驅動作用的網紅餐飲品牌加速在長沙擴張。

展望

- 展望2019年下半年,預計長沙零售物業市場將保持平穩。鋪位將更加細化,單位面積趨小,以提高坪效;網紅品牌將持續擴張,在店面布局中融入更多情景營造的元素,以吸引客流,帶動項目活躍度;兒童、親子、家庭類業態有較大的發展空間,同時提高家庭黏性;此外,伴隨著1995年之后出生成長的Z時代人群逐漸成為零售市場的消費主力群體之一,他們對個性化的需求也會促使更多的設計師品牌、潮牌以及個性化的定制品牌在市場中積極布局。

長沙公寓市場

- 公寓市場持續利好,連續兩個月放量。住宅公寓本月量價齊升,穩步增長,商務公寓環比小幅消化。中心板塊公寓成交上漲導致市場整體均價環比增長。

第一太平戴維斯長沙公司總經理胡博飛表示:“2019年下半年度公寓產品將趨于更豐富、更細化的發展。公寓的投資價值仍然是吸引投資者購買的最主要因素。除了硬件設備的優化、軟性服務將成為客戶的首要考量因素。第一太平戴維斯也會針對公寓產品提供專業的物業及資產管理服務,將國際化的管理理念、高科技、數據化的管理手段與對長沙本土市場的深刻洞察完美融合,使項目得以可持續發展,并不斷增值,助力開發商和投資者實現資產收益最大化。”

 

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