第一太平戴維斯2019年中解碼 北京、天津房地產市場

回顧2019上半年,華北房地產市場不同細分領域的表現不盡相同

在國際國內錯綜復雜的形勢下,未來房地產市場的發展仍然面臨壓力與挑戰,但這中間也蘊含著機遇與突破。面對新形勢、尋找新動能將成為未來房地產業發展的核心主題。第一太平戴維斯近日發布北京、天津第二季度市場回顧與展望,直擊上半年華北城市市場最新動向及未來趨勢。

北京

  • 甲級寫字樓市場

二季度寫字樓市場正處于調整周期,仍略顯低迷。盡管本季度北京有三個新項目正式交付,市場活躍度較上季度有所好轉,但受市場需求略顯疲軟、租戶承租能力下降等因素干擾,目前寫字樓市場呈現出空置率上升、租金增速放緩的特征。

2019年二季度,全市平均租金為人民幣每平方米每月368.3元,連續第二個季度環比下降,平均租金指數環比微跌0.7%;大體量供應直接推動全市的平均空置率環比上升了1.5個百分點至8.6%,同比亦上升2.7個百分點。

  • 零售市場

2019年前5個月,北京全市實現社會消費品零售總額4596.6億元,同比增長5.2%,增速較一季度有明顯好轉。在消費理念轉變、消費體驗升級、數字化智慧化零售大行其道的驅動下,北京商業零售業態正經歷著潛移默化的變革。

目前零售行業正處于分化調整階段,部分老牌項目,如賽特商場、長安商場等均選擇閉店調整;業績遙遙領先的項目如北京SKP、國貿商城等則不約而同地增加或擴建營業面積,以期贏得更大的市場份額。

  • 住宅銷售市場

全市商品住宅供應結構合理有序,已形成了包括共有產權住房、限競房、純商品住房在內的多元化供應體系,有效保障購房者不同層面的購房需求。

較2018年同期有明顯反彈,一手普通住宅市場繼續保持穩定的供應量,新增面積達125.75萬平方米,同比上漲18.3%;一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米,同比上升110%。

  • 住宅租賃市場

以服務式公寓為代表的高端租賃市場保持穩健發展,本季度全市服務式公寓整體入住率環比上升1.5個百分點至88.3%。

部分上市房企開始重新審視并逐漸剝離旗下的長租公寓業務板塊,曾經火熱的長租公寓市場開始趨于理性,并逐漸顯現出資源向頭部品牌聚集的趨勢。

  • 大宗投資市場

二季度市場繼續保持活躍態勢:本季度共錄得5宗成交,成交資產類型較為多元,包括寫字樓、購物中心、酒店及數據中心等不同類別。

除去傳統的自用型買家,機構投資者將收購目標鎖定在可改造升級的存量資產上,希望通過城市更新、物業改造升級等途徑,提升物業的核心價值、豐富自身的資產配置。

天津

  • 甲級寫字樓市場

天津寫字樓核心商務區推出新項目,加劇板塊之間競爭,整體租賃需求保持穩定。空置率較上季度環比微降0.2個百分點至37.2%,平均租金環比下跌1.5%,至人民幣每平方米每月136元。

預計2019年下半年將有多座寫字樓交付入市,主要集中在海河沿線與新八大里,屆時將為甲級寫字樓市場帶來33萬平方米的新增供應。

隨著政府對經濟以及基礎設施的投資力度加大,未來寫字樓市場的交易量有望趨于活躍,但由于未來天津寫字樓供應還將持續加大,因而對寫字樓租賃市場尤其是新興板塊產生沖擊,預計未來天津甲級寫字樓租金將承受下行壓力。

  • 零售市場

2019年第二季度,天津城區零售市場入市兩?新項目,分別是來自核心商圈的保利廣場,和非核心商圈的萬科廣場,帶來總計10萬平方米的新增供應。

政府鼓勵的夜間經濟模式,帶動了全市商業消費的提升。豐富了消費形式和消費場景,有利激發了天津商業零售市場的活力。

預計未來夜間經濟持續布局,并且零售市場受夏季消費影響,全市物業有望迎來全年又一個入市高峰,將再有2個新項目入市非核心區域,豐富全市環城零售市場。

  • 住宅市場

天津截至2019年第二季度,住宅銷售市場維持相對平穩政策環境供應呈逐月增長,成交逐月下降的態勢顯現。

高端公寓租賃市場本季度空置率上升1.6個百分點至19.2%,預計下個季度將入市一個新項目——座落于天塔板塊的希爾頓品牌旗下“康萊德”服務式公寓, 豐富全市布局。

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