第一太平戴維斯2019年第二季度北京市場回顧暨展望

住宅上升、投資企穩、寫字樓走弱,北京房地產市場有喜有憂

全球領先的房地產服務商第一太平戴維斯,近日發布2019年第二季度北京房地產市場研究報告,全面回顧總結2019年上半年房地產市場的表現,并重點解讀二季度寫字樓、住宅、大宗投資及商業零售等不同細分市場的最新動態,并就未來趨勢進行展望。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示:回顧剛剛過去的上半年,房地產市場不同細分領域的表現不盡相同。住宅市場的成績十分搶眼,在“因城施政”概念的指引下,一手房市場結構合理的供應端與逐漸釋放的購房需求相結合,共同促成住宅成交量的大幅提升。大宗投資市場繼續維持活躍態勢,二季度完成的成交涵蓋多種物業類型,尤其以自用型物業及存量改造型物業最為搶眼。相較而言,寫字樓市場正處于調整周期,盡管市場活躍度有所改善,但整體表現較以往出現下滑。可以看到,在國際國內錯綜復雜的形勢下,未來房地產市場的發展仍然面臨極大的壓力與挑戰,但這中間也蘊含著機遇與突破,面對新形勢、尋找新動能將成為未來房地產業發展的核心主題。

根據第一太平戴維斯研究結果顯示,2019年二季度,商品住宅銷售市場較2018年同期有明顯反彈,其中一手普通住宅市場繼續保持穩定的供應量,新增面積達125.75萬平方米,同比上漲18.3%;一手普通住宅成交面積為197.96萬平方米,同比上升110%。全市商品住宅供應結構合理有序,已形成了包括共有產權住房、限競房、純商品住房在內的多元化供應體系,有效保障購房者不同層面的購房需求。

與之對應的是,住宅租賃市場開始出現分化:一方面,以服務式公寓為代表的高端租賃市場保持穩健發展,本季度全市服務式公寓整體入住率環比上升1.5個百分點至88.3%;另一方面,部分上市房企開始重新審視并逐漸剝離旗下的長租公寓業務板塊,曾經火熱的長租公寓市場開始趨于理性,并逐漸顯現出資源向頭部品牌聚集的趨勢。

大宗投資市場方面,二季度北京大宗投資市場繼續保持活躍態勢,本季度共錄得5宗成交,成交的資產類型較為多元,包括寫字樓、購物中心、酒店及數據中心等不同類別。除去傳統的自用型買家,機構投資者將收購目標鎖定在可改造升級的存量資產上,希望通過城市更新、物業改造升級等途徑,提升物業的核心價值、豐富自身的資產配置。

北京甲級寫字樓市場在二季度仍略顯低迷。盡管本季度全市有三個新項目正式交付,市場活躍度較上季度有所好轉,但受市場需求略顯疲軟、租戶承租能力下降等因素干擾,目前寫字樓市場呈現出空置率上升、租金增速放緩的特征:2019年二季度,全市平均租金為人民幣每平方米每月368.3元,連續第二個季度環比下降,平均租金指數環比微跌0.7%;大體量供應直接推動全市的平均空置率環比上升了1.5個百分點至8.6%,同比亦上升2.7個百分點。

零售市場方面,2019年前5個月,北京全市實現社會消費品零售總額4596.6億元,同比增長5.2%,增速較一季度有明顯好轉。目前零售行業正處于分化調整階段,部分老牌項目,如賽特商場、長安商場等均選擇閉店調整,另一方面,業績遙遙領先的項目如北京SKP、國貿商城等則不約而同地增加或擴建營業面積,以期贏得更大的市場份額。總體而言,在消費理念轉變、消費體驗升級、數字化智慧化零售大行其道的驅動下,北京商業零售業態正經歷著潛移默化的變革。

展望2019年下半年的市場走勢,房地產市場整體仍然面臨諸多挑戰與壓力。住宅市場方面,上半年流動性釋放下的開發商融資及購房者意愿都有顯著改善,但是如若下半年住宅市場出現房價反彈的情況,預計監管者將會采取進一步的措施抑制過熱的市場,近期對于房地產信托的監管和約束即是例證。寫字樓市場方面,CBD核心區與麗澤金融商務區的供應仍存在不確定性,如果這兩個區域開始持續放量,預計將對全市寫字樓市場的格局與供求關系產生重大影響。零售市場方面,無論是減稅降費還是消費刺激政策的頻繁出臺,都在不斷改善整體消費環境。自今年以來,社消增速逐漸企穩反彈,也反映出整個零售市場的邊際改善效應正在不斷顯現。

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