第一太平戴維斯2019年第二季度上海市場回顧暨展望

 第一太平戴維斯6月27日發布上海2019年第二季度房地產市場走勢。 

上海甲級寫字樓市場

核心商務區

2019年第二季度,核心商務區一個全新寫字樓-古北SOHO入市,為市場帶來約70,300平方米辦公面積。截至季末,全市核心商務區甲級寫字樓存量推升至近900萬平方米。

季內凈吸納量共計約10.9萬平方米,環比回升24%,同比下降72%。其中浦西次級商務區貢獻了65%,而浦西核心商務區繼前三個季度連續錄得負吸納量之后,本季度有所改善,錄得18,800平方米吸納。

由于吸納較一季度稍有回暖,核心商務區甲級寫字樓空置率環比下降0.5個百分點至11.9%。

核心商務區甲級寫字樓租金指數環比再跌0.1%,至每平方米每天人民幣8.96元。

非核心商務區

二季度,非核心商務區共迎來三個全新項目交付入市,為市場帶來約17.1萬平方米新增供應,同時將非核心商務區寫字樓存量推升至420萬平方米。

非核心商務區寫字樓空置率環比下降3.6個百分點至30.3%。其中浦東前灘和后灘板塊平均寫字樓出租率有較大改善,盡管較其它非核心板塊而言依然存在差距。

租金指數環比維穩在每平方米每天人民幣5.82元。

展望

今年6月,科創板正式開板。這將為一些中小創新型企業打開融資大門,上市門檻相對更低,尤其是像人工智能、生物醫藥、新能源汽車等高新技術和新興產業,從而加速科創行業發展。這也同國家從勞動密集型產業向創新型產業轉型升級的戰略步調相一致。

預計下半年還將迎來約150萬平方米新增供應。持續供過于求的局面進一步加劇項目之間競爭,業主愿意給出更多帶看獎勵,同時提高中介傭金比例。

上海零售市場

2019年前五個月,上海零售總額同比上漲7.1%,增速較去年同期下降0.2個百分點。

2019年第二季度僅上濱生活廣場一個新項目入市,為市場帶來44,400平方米新增供應。

第二季度全市購物中心首層租金環比上漲0.4%至每平方米每天人民幣27.8元。

核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.1個百分點至6.8%;非核心商圈空置率環比下降0.2個百分點至7.8%。

奢侈品市場仍然保持樂觀態勢,標桿項目引入眾多新品牌,盡管擁有這類優勢的開發商數量非常有限。  

展望

2019年下半年市場將迎來約80萬平方米新增供應,其中有兩個項目超過10萬平方米且均位于浦東。

盡管宏觀經濟影響依然存在,但包括稅收減免和鼓勵零售商品牌創新在內的多項政府舉措將給消費者市場帶來更多信心。

上海住宅租賃市場

第二季度有三個服務式公寓項目入市,其中一個為全新入市項目,兩個為新裝修項目:

位于中山公園附近的易里酒店式公寓現更名為悅樘玲瓏服務式公寓,為市場帶來119套新增供應;

嘉里華庭三幢結束了兩房三房的裝修工程,重新入市為市場帶來154套新增單元;

新開業位于普陀區云嶺東路的朗詩閣服務公寓為市場帶來250套新增供應。

第二季度全市平均租金為人民幣每平方米每月207.1元,租金指數環比上漲1.0%。

服務式公寓租金指數環比上漲0.3%,至人民幣每平方米每月246.2元。小業主公寓租金環比上漲1.4%,至人民幣每平方米每月186.6元。別墅租金環比上漲1.7%至人民幣每平方米每月158.6元。

第二季度全市平均空置率上漲0.2個百分點至14.9%。??務式公寓空置率環比下降1.0個百分點到16.8%;小業主公寓空置率環比上漲1.7個百分比到14.7%;別墅空置率方面則環比上升1.4個百分點至9.9%。

展望

許多開發商推遲了其服務式公寓項目入市時間,以期更加向好的經濟環境。第三季度預計雅詩閣的馨樂庭古北服務式公寓入市,將為市場帶來192套新增單元。

跨國公司正在削減外籍中層雇員,下調租房津貼,降低攜子女隨遷的外籍管理人員比例。與之相對,即使留在上海的外籍管理人員也面臨削減居住面積或搬至次一級住宅項目的考量。

這些跨國公司目前更傾向于與租賃公司簽訂短期租約(通常少于兩年)且傾向于保留駐滬的高層管理人員。

受全球經濟不確定性持續影響,上述趨勢或持續至年末。

上海住宅銷售市場

一手商品住宅市場  

第二季度截至6月23日,新建商品住房已達約209萬平方米,較上季度上升43.6%,與去年一季度相比上升47.9%。

截至6月23日,一手商品住宅成交量共計約189萬平方米,環比上漲32.9%,較去年同期同比上漲30.4%。

一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣54,200元,環比小幅下跌4.1%。  

一手高端公寓市場

第二季度截至6月23日,一手高端公寓市場本季度迎來3.3萬平方米的新增供應,較第一季度整體供應下降了38.6%。新增供應均來自已有項目的加推批次。淮海名邸及靜安府共計為市場帶來185套新增供應。

一手高端公寓成交量共計約16.9萬平方米,預計到季度末總成交與上季度持平。

一手高端公寓價格指數較上季度變化不大, 平均價格達到約每平方米人民幣110,000元。

住宅用地市場

截至6月23日,上海共成交九塊純居住用地。成交占地面積共計60.5萬平方米,可建面積共計94.5萬平方米,平均成交樓板價為人民幣每平方米22,000元。除多塊位于金山、崇明等市郊區域地塊外,另有兩塊位于中心城區的純住宅銷售土地出讓:一塊位于靜安市北高新技術服務業園區,樓面價達到人民幣每平方米47,100元;另一塊位于楊浦區江浦社區,樓面價達人民幣每平方米53,000元。

截至6月23日,上海共成交四幅租賃用地,以零溢價成交。可建面積共計約15.1萬平方米。其中位于松江、青浦的兩塊樓面平均成交價格約人民幣每平方米3,500元左右;位于靜安市北高新區及虹口涼城板塊的樓面平均成交價格則分別達到7,500元及9,400元。

展望

2019年上半年上海住房市維持了相對平穩的政策環境,供應及需求較為匹配,商品住宅價格穩定。

在價格穩定的加持下,相對溫和的政策環境或將持續至下半年。

一手高端市場供應方面,2019年下半年上海預計將會有大量新增供應,預計有十余個單價十萬以上的項目,共計3,000多套高端住宅入市。其中,蘇州河沿岸及陸家嘴濱江仍為熱門板塊。

上海投資市場

第二季度市場共完成約人民幣198億元的大宗成交,使得2019年上半年成交總額達人民幣710億元。第二季度Brookfield以超過人民幣100億從綠地收購了綠地黃浦濱江項目。

盡管市場仍然活躍,但是買家和賣家之間對于資本化率的預計存在約0.5%左右的差異,導致市場上一些成交的談判周期延長。

國際投資者仍然對上海投資市場保持積極的興趣,二季度完成約78%的成交。境外買家主要關注于位于次級商務區的項目,因為中央商務區的收益率仍然處于一個較低的水平,而非核心商務區未來供應量堪憂。

隨著越來越多改造項目的推進,這一投資策略存在的痛點愈發引起投資者注意。例如改造工程如果延期將對收益率造成很大影響;改造規劃往往需要經過政府部門很長時間的審批;另外賣家常常將改造后的價值測算到售價中,導致買家實際回報率有限。

展望

未來市場預計有大量新增供應入市,同時貿易戰間接負面影響市場租賃需求,導致寫字樓市場基本面面臨嚴峻考驗,2019年下半年資本化率預計會有進一步的上升。

政府不斷推動養老產業的發展來保障老齡人口的需求,預計在政府政策的引導下會有更多的資金導入該行業。

專題:商業物業和住宅中的城市更新

隨著城市快速發展,由于城市功能轉變,基礎設施落后,物業老舊等因素,一些建成時間較早的物業或片區已無法滿足社會經濟發展需求,對這些特定區域進行的一系列整治/改造/重建等活動統稱為城市更新。

第一太平戴維斯上海策略顧問服務部董事朱鋒表示:“隨著上海增量市場供應進一步收緊,早先落地的不少商業物業將升級改造提上議事日程。工業地產、老舊商業地產以及如何與古建筑共生是未來上海商業物業城市更新的三大主要方向。跟上時代發展的同時,如何提升空間的利用度,以新穎的管理方式突破窠臼,將商業地產的價值發揮出最大化的效益成為重要命題。”

第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華表示:“住宅開發規劃在城市更新中擔綱的角色越來越重要,對于歷史風貌建筑的更新并不僅僅是簡單的物理狀態的更新,更重要的意義在于留住城市文脈和城市肌理,在此前提下進行創新與探索,其方式趨于靈活,并且更加多元化。例如可通過拆除重建、整舊變新、保存維護、再生利用等方式使具有歷史風貌的建筑得以延續與傳承,并與新建筑有機融合、共生共榮。”

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